월부닷컴 열반중급반 2주차 강의 - 손품, 발품, 트래킹

물론 실준반에서 들었던 강의도 꿀팁이 진짜 많았지만, 임장보고서를 1개 써봤다고 방법을 다 아는 것이 아니라서... 첫 임보 쓸때 삽질도 많이 했고, 체계가 잡히지 않았어서 그런지, 이런 내용의 강의를 기다리고 있었다.

임보에 계획과 임보 중 손품에 해당하는 내용을 차근차근 말씀주셨는데, 개념과 인사이트가 쌓일 수 있는 임장 순서를 말씀해주셔서 도움이 많이 되었다. 그리고 강의에서처럼 1기 신도시 기준으로 주변으로 확장해가며 비교평가 하는 방법을 적용해봐야겠다는 생각이 들었다.

KB 데이터를 이용하는 방법이 진~짜 고수 같아 보였는데, ㅈㅅㄱ 가 오르고 있는 곳, ㅈㅅㅁㅁ이 부족한 곳, ㅅㄹ가 변하고 있는 곳을 데이터로 볼 수 있고, 판단하는 것은 꼭 해봐야 겠다. 중급 추천도서인 "전세가를 알면 부동산 투자가 보인다" 의 내용과 일맥상통하는 부분이 있어서 더 와닿았다.

손품 > 사전준비

이 부분에서 인상 깊었던 건 "검색"! 지역을 파악할 때 위키검색은 했었지만, 사실여부를 확인하려고 하진 않았던 것 같다. 데스크리서치를 싫어해서? 좀 대충 훑어보는 경향이 있었는데, 확실히 아는게 많아지면 궁금해지는 것이 더 많다. 예시로 리모델링 이슈가 궁금할때 검색기간과 키워드를 넣는것을 보고, 궁금한 내용을 얻기까지 집요하고 구체적으로 조사한다는 것을 느꼈다.

그리고, 지도로 지역을 파악하는 부분은 수도권에만 살아보고, 운전을 많이 안해서 그런지, 도로 부분이 어렵다. 어떤 도로가 주요도로인지 잘 모르겠는데, 지도 상에 시각적으로 중요해보이는 도로를 우선으로 개념을 확장해나가야겠다. 지적편집도, 위성지도 부분도 위성지도에서 얻을 수 있는 인사이트가 있다는 것을 배웠다. ㅎㅈ 및 ㄱㄱ ㄱㄴㅅ에 대한 부분을 꼭 체크하는 습관, 다음 보고서부터 추가 해야겠다. 특히 수도권 외 지역일 수록 중요해보인다.

생활권은 이런 사이트가 있다니! 생활권 부터는 손품에서 발품 사이의 연결고리가 되는 정보라고 생각한다. 서울 생활권 계획, 도시기본계획에 자료를 참고하고, 머리에 넣어놔야겠다. 조사하는 것보다 기억하는게 중요하다. 명심!

손품 > 입지 평가

지역 특성과 시세를 같이 보는 강의였는데,  예전 그저 입지 평가를 할때 시세가 이해되지 않았던 부분이 해결되었던 강의였다. 전에는 모든 같은 비중으로 평가를 하니, 시세와 잘 안맞는 경우가 있었는데, 입지 중 어떤 요소가 어느정도 차이날때 시세의 차이가 나는지, 지역 특성에 따라서 어떤 요소가 영향을 많이 주는지 조금 더 명료해졌다.

ㅇㅈㄹ

부동산 공부를 한지 그리 오래되진 않아서 일자리가 시세에 어느정도 영향이 있는지는 대략 알았는데, 이번 강의에서는 일자리가 들어오거나 나가는거에 대해서 가격의 변화를 볼 기회가 있었다. 마곡지구, 부평 등의 사례를 보면서 일자리 변화의 기사가 나는 시점, 해당 시점의 부동산 분위기, 변화되는 일자리의 규모에 따른 시세 변화를 보니, 역시 중요한 요소라는 생각이 들었다. 아직 일자리의 변화가 그리 자주 있는지는 잘 모르겠지만, 지역보고서를 쓸 때 발전계획과 같이 일자리 변화를 검색해봐야겠다.

ㄱㅌ

1주차 미쉘님 강의에서도 본 중심지와 연결되는 라인에 따른 가격변화! 두번 연속으로 보니까 반갑고 이해도 잘되었다. 중심지와 주변지역을 같이 앞마당으로 만들고, 라인에 따라서 서울과 멀어질때의 가격 차이를  눈여겨 보는게 중요할 것 같다. 라인별 앞마당 만들어보자!

ㅎㄱ

전에 임보쓰면서 학군이 가장 이해가 잘 안되었었는데, 지역에 따라 지역 특성에 따른 영향도가 다른 것 같다. 학군지로 유명한 ㄷㅊㄷ, ㅁㄷ, ㅈㄱㄷ 같은 경우, 교통 등 다른 요소보다 ㅎㅇㄱ 근접 정도가 가격에 더 영향을 많이 준다. 학군지로 유명한 지역이 아니더라도 시세가 예상과 다르다면 학군 관련 영향이 있을 수 있으니, 배정되는 학교는 중요!

ㅍㅇㅅㅅ

이 부분은 내가 수정구에 잠깐 살았던 경험이 있어서 더 공감이 되었다. 교통편이 좋지만 ㅍㅇㅅㅅ이 수정구와 분당정도 차이가 나면 가격이 평당 3000정도 차이난다는 것. 강의 중 아는 지역이 나오는게 확실히 이해가 잘된다. 강의를 들은 직후라 비교평가란 무엇인지 조금 알 것 같기도 하다.

ㄱㄱ

입지 평가 요소 중의 "ㄱㄱ".  이전 임보에서는 단순히 인구수 대비 %만 보고 판단을 했었는데, ㄱㄱ 히스토리에 따른 가격 변화를 같이 보는 것이 진짜 재밌었다. 그리고, 시기나 지역에 따라 가격에 영향이 있기도 하고, 없기도 한 것이 꼭 알고 가야하는 포인트라고 생각한다. 전에는 그래프를 봐도 시기적으로 어떤지 감이 없었지만 강의나 독서를 자주 하다보니 상관관계가 언뜻언뜻 보이는데, 입지 수준에 따라 매매가도 같이 끌어내리는 곳이 있고, 아닌 곳도 있었다. 이런 부분까지는 감이 안오지만, 앞마당을 넓혀가며, 그래프를 보면 조만간 감이 생기지 않을까 싶다.

ㅎㅈ

부동산 상승기에는 호재에 따라 부동산 가격이 상승하는 영향이 크지만, 하락기에는 별 영향이 없다는 것. 부동산은 심리라는 말이 진짜 맞는 것 같다.

ㅂㄱㅍㄱ

1등 물건 찾기도 임보쓸때 너무 어려웠던 부분이다. 어디서 만져야 될지 모르겠고, 막막했었는데, 강의 직후라 그런지 알 것 같다. 일단 2번째 앞마당을 만들고 있는 시점에서 ㄱㄱ을 고정시키고 ㅇㅈ를 비교하는 방법 할 수 있을 것 같다. 지금 비슷한 입지의 지역을 하고 있어서 더 잘 다가오는 것 같다.ㅇㅈ를 고정시키고 ㄱㄱ을 비교하는 방법은 연습해봐야겠다.

1등 찾기

그리고, 교재에 있는 1등 물건 찾기 표는 진짜 유용하게 써먹어보자! 내가 가진 투자금만 가지고 판단하지 말고, "ㅁㅍㅁㅅㄱ - ㅌㅈㄱㅈ - ㅅㅇㄹ200%"  순서로 살펴보는 연습! 아직 투자기준에 맞지 않는 지역을 앞마당으로 만들고 있긴 하지만, 임의의 투자기준을 적용해봐야겠다. 그리고 ㅅㅇㄹ 200%는 어떻게 판단하는지?도 항상 궁금했었는데, 이것도 비교평가를 통해서 다른 곳이 수익률 200% 정도의 매매가를 형성하는지를 확인하라는 것. 이 부분이 꿀팁이었다. 1page 정리도 너무 멋있다. 뭐가 되든 이번 강의에서 배운 것은 다 따라해보자

의사결정

의사결정하는 프로세스도 너무 심플심플하게 말씀해주셨다. 너무 쉬워보이는데,,,, 항상 1등을 남기는 연습을 해보고, 비교평가를 통해 1등을 투자해야겠다. 투자하지 않더라도 모의투자를 해보자.

관심지역 투자를 놓치지 않는 방법.

이제부터 나에게 필요한 새로운 것들이 나오는구나 싶었다. 앞마당을 1개 만들고, 2개째 만들고 있는 이 시점에서 벌써 1번째 앞마당이 잊혀지려고 할 때 딱 놓치지 말라고 말씀해주시는 것 같다.

현재 시세 확인

2주~4주 정도의 주기를 가지고 지역 평당가를 확인하여 적정한 가격인지를 대략적으로 확인한다.

시세 흐름 확인

KB시계열자료로 매매/전세 증감 추세를 확인한다.

전화임장

전화임장은 강의안에 있는 샘플 페이지를 꼭 따라해봐야 될 것 같다. 전화임장으로 그 매물의 정보만 얻는게 아니라 부동산 사장님의 성향까지 확인해보는 것이 중요하다는 것. 그리고 3가지 모드로 총 10번 전화해봐서 매매,전세가를 확인해 보는 것. 이렇게 여러각도에서 크로스체킹하면 어긋날 일은 없을 것 같다.

시세 그룹핑

시세를 따고나면 기억이 1도 안나는데, 조금 더 구조화해서 기억할 수 있는 방법을 제안해주셨다.

방2개보다는 3개가 비싸고, 복도식보다는 계단식이 비싸니까 그리고 입지의 영향도 받으니까, 이런 것들을 연상해서 시세를 머릿속에 담아야겠다.

시세 트래킹

랜드마크 아파트의 시세를 보는 것은 알고 있었긴 했는데, 사례로 보여주시니까 너~무 재밌고, 이해가 잘 갔다.

4개의 아파트 단지를 비교하여 가격흐름을 보는데, 저평가 되었다고 생각하는 아파트는 내년에 오르고, 고평가라고 생각한 아파트는 안오르는게 진짜 가격만 보고도 보인다. 잘 모르는 지역인데 강의로 보니까 정말 잘보여서, 임장만 하면 혼자서도 어느정도 볼 수는 있을 것 같다는 생각이 든다. 이것도 꼭 해야지.

그리고, 그 외 매일/매주/매월 확인해야하는 데이터

가격대별 5순위 시세표 등 시세를 지속적으로 확인하고, 투자 우선순위를 항상 장전해 놓는 꿀팁들도 알려주셨다.

진짜 무섭다ㅋㅋㅋㅋ 정말 어딜 투자할지 몰라서 못하는게 아니라 돈이 없어서 투자 못한다는 말은 어떤 사람이 하는 말인지 알 것 같다. 항상 가격대별로 투자해야할 1~5순위가 있는 사람에게는 세상이 항상 긍정적으로 보일 것 같다.