월부닷컴 열반중급반 3주차 강의 - 발품!

3-2 내일 단지임장가기로 계획했었는데, 오늘 이 강의를 안들었다면 머리에 덜 남고 힘든 임장을 했을 것 같다. 

 

발품 준비 

오늘 강의는 발품을 하는 이유, 하기 전에 필요한 준비들에 대해서 이야기 해주셨는데, 지금 상권 위주로만 리서치를 하고, 분임을 했던 나에게 해당 구의 주요 직장, 학군 관련 정보들(학교, 학원), 공급 정보 등을 오늘 찾아보고 나가라는 큰 가르침을 주신 것 같다. 

 

랜드마크 아파트 

랜드마크 아파트의 여러 활용도가 있지만, 이 강의에서 기억에 남는 것은 왜 랜드마크 아파트인지에 대한 이유를 생각해 볼 것. 

그리고 특히 지방 같은 경우는 이해가 안될 만한 아파트가 랜드마크인 경우가 있다고 하셔서, 겉으로 보는 것과는 달리 학군이나 커뮤니티 같이 주민들의 영향을 많이 받는다는 것을 알았다. 

이번에 두번째 앞마당을 만들고 있는데, 첫번째 앞마당의 대장아파트와 비교를 해봐야겠다. 

 

리서치를 미리 하지 못한 경우, 

리서치를 미리 하지 못한 경우, 어떤 데이터를 모바일로 볼 수 있는지에 대해서도 알려주셨지만, 내가 단임을 해본 경험으로는 이런 정보들을 절대 현장에서 다 볼 수 없다. 그냥 오프라인 세상에 있는 아파트들 보는 것만으로도 정신이 없다.양파링님이 리서치 못한 경우에 필요한 서비스들을 소개해주시긴 했는데, 나는 이 부분에서 꼭 나가기 전에 리서치를 해놓고 가야겠다는 생각이 들었다.

 

 

3-3 매물을 매수할때 매물의 상태, 상황에 대해 어떤 부분을 판단해야되는지에 대해 배운 강의였다.

 

상태

매물의 상태는 진짜 집의 상태다. 인테리어, 물리적하자, 선호도 등에 대한 내용을 들었는데, 그냥 내가 인터레이를 좋아해서 그런지 너~무 재밌었다. 내 집으로 인테리어를 할때랑 임대용물건을 인테리어할때랑 가격대 차이가 있었는데, 물건의 주요 부분에 대한 대략적인 견적의 기준을 잡을 수 있었다. 

살릴것vs날릴것을 이미지로 보여주시면서 어떤 판단을 해야되는지 보여주시는 부분도 진짜 재밌었다. 다만, 그저 예쁜집 만든다고 신나게 인테리어하는게 아니라 시장의 분위기, 경쟁매물의 개수나 상태, 내가 얼마나 보유할 계획인지에 따라 유연하게 결정하는게 중요하다고 하셨다. 정신이 번뜩 든 순간이었다. 임차인에게 좋은 환경을 주는 것도 중요하지만, 투자는 수익을 위한 것이니까. 잘 판단해보자. 

물리적 하자는 원인을 파악하는 것이 중요한데, 누수 같은 경우 원인파악에만 비용이 상당히 들 수 있기 때문에 부린이인 나로서는 피하는 게 좋을 것 같았다. 기타 구조가 이상하거나, 사생활 보호가 안되는 등의 매물은 매수해도 괜찮지만, 꼭 시세보다 싸게! 매수 할 수 있도록 하자. 

 

상황

매도자의 상황을 살피는 것도 가격협상에 중요한 부분인데, 싸게 사는 것이 사는 순간 수익이 나는 것이며, 이후 하락장이나 역전세 등에서도 투자금이 적게 들기 때문에 리스크도 감소된다는 사실 명심. 여러 상황이 있겠지만, 세금이나 돈이 필요한 매도자 같은 경우는 계약금이나 중도금을 많이 주거나 등기를 먼저 치는 것으로 협상을 하여 싸게 살 수 있고, 공실이거나 전세입자가 확보된 상태에서는 따로 전세입자를 구할 필요가 없으니까 상황적인 이득이 있는것으로 볼 수 있다. 이전에 매물임장할때 주인전세인 매물을 봤었는데, (어차피 가격이 기준보다 훨씬 높아서 매수하지 않앗는데) 시세보다 저렴한 가격에 높은 전세로 거래되었다고 하더라. 당시에는 주인전세에 대한 개념이 너무 새로워서 별 생각을 못했는데, 주인 세금 때문에 매도 하고 싶었던 것 같고, 투자 범위에만 들어온다면 진짜 좋은 기회였을 것 같다. 

 

여러가지로 매수해야되는 매물에 대해 배웠는데, 싸게 사기 위해서는 어느 정도 계약금 이상의 협상을 할만한 현금을 준비하는 게 좋고, 시세대로 산다면 상황적으로 유리한 상황을 만들어서 사는게 좋을 것 같다. 꿀강의였고, 강의 들으면서 나도 엄청 매수하고 싶어졌다 ㅜㅜ 

 

3-4 이번 강의는 엄청 어려운 강의였다. 내용 자체가 어렵다기보다는 내가 잘 모르는 계약서, 법 관련 내용이었기 때문에 양파링님이 말씀하시는 한마디한마디를 집중해서 들었다. 아직 부린이라 공부만하고 있고 계약은 해보지 않아서 그런지, 막상 1등을 찾아도 계약을 잘 할 수 있을까, 부동산 사장님한테 사기당하는거 아닌가 이런 걱정이 있는데, 이번 강의를 들음으로서 간접체험을 한번 해보고 자신감을 얻은 것 같다. 

 

1등 물건을 뽑을때는 단지내 / 지역내 / 앞마당내에서 1등인지를 뽑는다. 

임보쓸때는 큰 개념부터 좁혀 들어갔다면, 1등을 뽑을때는 작은 개념부터 큰개념까지로 확장시켜가면서 1등을 다듬어가는거라고 보면 될 것 같다. 이 부분에서 주의할 점은 1등이 동네에서 가장 좋은것이 아니라, 저평가된 것 중에 기준에 들어오는 가장 좋은 물건이라는 점이다. 각자 상황이 다르기 때문에 나한테 1등이 남한테 1등이 아닐 수도 있으니, 너무 남과 비교하지는 말자! 

 

매수를 결정했으면, 매매계약을 하면 되는데, 

강의에서 실제 매매계약서를 보여주시면서 설명을 하여, 마음의 안도가 있었다. 실제로 내가 보게 될 계약서가 이런식이라고 생각하니 도움이 많이 되었다. 주의할 점은 권리관계, 근저당권 관련 부분이 있었는데, 계약서=등기부등본=신분증=입금계좌가 동일인물인지 확인 하는 것. 그리고 특약사항에 불리한 조건은 없게 넣는 것 등 실제 계약서에서 봐야 될 것과 적어야 될 것들의 샘플이 있는 자료를 볼 수 있었다. 

 

임대

매수 후, 임대하는 것도 또 다른 두려움이었는데, 매수 계약서보다는 덜 불안하지만 주의점을 짚어주신 것들 꼭 적용해봐야겠다. 임대는 계약서보다 전세금을 돌려줄때가 더 주의해야 될 사항이라고 생각되는데, 질권 등 내용을 기억하기 어려운 부분이 있을 수 있으니, 임차인 이름에 "질권"이런식으로 쉽게 인지 할 수 있게 저장을 해놔야겠다. 

 

3-5 튜터님들 다 나에게는 대단해보이는 사람이지만, 다들 우여곡절을 겪은 후 지금 같은 모습이 된거구나 라는 것을 알게 되었다. 

예시로 투자 과정을 한 개 소개해주셨는데, 공급물량에 따라 전세 빼는 것에 엄청 어려움을 겪은 사례였다. 궁금했던게 공급 물량을 모르고 투자하셨던 것인지, 알고도 자신있어서 투자했던 것인지였는데, 아쉽게도 물어볼 기회는 없었다. 이 부분에서 물어볼 수 없어서 혹시 나도 모르는 어떤 중요한 일이 있게 될까봐 불안했었다.  그래도 현재 기준으로 수익률을 계산해보면 매우 잘 오른 사례지만, 4~5년을 버텨서 지금 같은 수익률을 얻을 수 있었다는 부분에서 다시 한번 버티는 것에 중요성을 리마인드 했다. 확실히 부동산 공부를 하면서 멘탈이 안정적일때와 아닐때의 차이가 크다. 멘탈이 안정적일때는 투자 사례를 들으면서도 버틸 수 있을 것 같은 느낌인데, 불안한 시점에는 이런 사례를 보면 1채 매수 하자마자 조마조마해하고 있는 내 모습이 그려진다. 그래서 독서를 하라는거고, 스터디를 하라는거구나 싶다.